行业篇：2020年房地产业并购分析｜《中国并购报告（2021）》-ag捕鱼官方网站

2021-09-14

新闻来源: 全联并购公会

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2021年7月30日，全联并购公会、社会科学文献出版社共同发布了《并购蓝皮书：中国并购报告（2021）》。全联并购公会会长尉立东，创始会长王巍，顾问刘红路，常务副会长蔡咏、郑建彪，副会长权忠光、张小艾，秘书长顾宁珂，常务副秘书长李聚合，中国社会学会秘书长、中国管理科学学会副会长、中国社会科学院社会科学文献出版社原社长谢曙光，社会科学文献出版社经济与管理分社社长恽薇，湘财证券首席经济学家、副总裁、研究所所长李康，武汉博览财经信息技术股份有限公司李宏图，《中国并购报告（2021）》编委会成员，全联并购公会学术与培训委员会委员等嘉宾出席发行仪式。

行业篇：2020年房地产业并购分析

一、房地产业发展趋势分析

2020年，我国房地产企业数量逆势快速增长，突破10万家大关;而在此规模增长的形势下，房企间合作开发模式也逐渐形成，权益销售占比明显下降;龙头房企密切关注收并购市场，全国房地产行业集中度得到进一步提升。在房企购地和融资方面，由于融资渠道来源多方面受阻，融资规模增速呈现波动下降的趋势;房企综合融资成本微降，出现成本分化; 土地溢价率低位波动，地价增速明显放缓;同时，受监管新政的影响，房企拿地行为也出现分化的趋势。在房企开发和销售方面，商品房新开工与竣工面积增速逐渐走出疫情的影响，降幅不断收窄;销售面积与销售额保持平稳增长的趋势，但市场整体去化压力仍然较大;房企加快转变销售模式，强化线上销售渠道。房企转型方面，各大房企积极探索多元化业务，推动“地产 ”运营模式转型。值得警惕的是，当下住房租赁市场仍有不规范现象，特别是长租公寓“暴雷”事件，使“住房租赁金融”的商业模式备受争议。

当前，房企仍面临较多问题，其中杠杆率问题是重中之重。近两年来在中央坚持“房住不炒”的环境下，我国房地产市场增速有所放缓，尤其是进入2020年初，受新冠肺炎疫情影响，市场出现大幅下滑。但随着疫情得到有效控制、各项利好政策出台，房地产市场逐渐回暖，销售降幅不断收窄。数据显示，2020年1~9月，全国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~8月收窄1.5个百分点;商品房销售额115647亿元，同比增长3.7%，增速提高2.1个百分点。同时，从市场格局来看，规模房企竞争优势较为凸显，市场集中度小幅提升。数据显示，2020年1~10月，top10、top30、top50房企操盘金额门槛分别达到1825.9亿元、796.4亿元、478.6亿元，同比分别增长11.8%、13.4%、10.9%。此外，从具体房企来看，龙头企业行业地位稳固，碧桂园、恒大、万科依旧处于行业领先地位。数据显示，2020年1~10月，碧桂园以6903.1亿元的销售额排行第一，恒大和万科分别以63525.2亿元和5467.6亿元紧随其后名列第二、第三名。

二、房地产业并购分析

2020年初突发的新冠肺炎疫情，打乱了房企的销售节奏，上半年房企在集体抗击疫情的背景下努力恢复销售节奏，下半年“三道红线”融资新规出台，给房企的资金面带来压力，即使是大型房企也更加注重流动性管理，长远来看融资新规将加速行业的分化与整合。

在融资监管严格的背景下，近年来一些大型房企通过并购加快了全国布局，很快完成了规模增长阶段，目前基本处于相对稳定阶段。但随着监管政策的延续，真正的竞争差异化时代才刚刚到来。销售方普遍受到地方监管，融资渠道不断被监管部门收紧，土地成本不断上涨。在这种背景下，大量中小企业面临转型或被并购的局面。新冠肺炎疫情暴发后，由于规模的不同，房企在抵御疫情影响方面表现也有所不同。对于大型房企和债务结构稳定的房企来说，疫情过后，在谨慎投资的同时，也遇到了增加市场份额的机会;但对于债务水平过高的成长型房企和中小房企来说，疫情就是危机，特别是困境资产融资等特殊投资机会开始受到市场关注。

(一) 房地产业并购数据

1.房地产业并购交易笔数

2020年，房地产业并购平均单笔交易金额9.1亿元，较2019年增加0.21亿元，仅有小幅增长。2020年，共有3笔单笔交易金额超过100亿元的大额交易，较2019年减少2笔，其中2笔为借壳上市，如忠旺集团借壳中房股份上市，置入资产305亿元;电建地产借壳南国置业，置入资产112.7亿元;另外一宗为格力地产以122.2亿元收购免税集团。

2.房地产业并购交易金额

2020年，房地产业收并购交易金额与笔数同比下降均超20%。具体来看，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有257笔，涉及的交易金额约为2338.1亿元，同比分别下降22.8%、21.0%。分季度来看，2020年第二季度由于有两笔100亿元以上的交易，当月收并购金额达719.3亿元，位于全年最高，第四季度收并购交易笔数为82笔，收并购市场较为活跃。

(二) 房地产业重要并购重组事件top5

1.gic投资lg双子大厦

2020年2月10日，lg集团成功将中国总部大楼lg双子座大厦出售给新加坡政府投资公司(gic)的全资子公司，售价约1.37万亿韩元(约合人民币80.46亿元)。lg的此次出售旨在确保在全球经济不确定性背景下的流动性，并为其未来的增长提供资金。gic的投资反映其对中国市场的关注，并且其投资将受益于北京市对写字楼的强劲需求，并在长期内产生可观的回报。

2.世茂集团、福晟集团携手成立世茂福晟

2020年1月13日下午，福晟集团和世茂集团联手对外宣布将全方位进行战略合作，并成立了“世茂福晟”平台，由世茂海峡发展公司(以下简称“世茂海峡”)董事长兼执行总裁吕翼担任总裁。未来双方涉及合作的项目品牌输出将一律使用“世茂福晟”，合作内容涵盖各类项目。

此次战略合作可能会产生“1 1>2”的效果。目前世茂主要通过代建、品牌输出等方式介入福晟日常运营，包括对项目进行债权重组。世茂的强项在于融资能力、操盘能力和施工管理等。世茂欲借此打通上下游产业链，构建新常态下的“地产合作生态圈”。福晟集团的优势则在于项目储备，但在拿地过程中耗费的大量资金压得福晟喘不过气来，亟须外部资金输血。通过合作发展，债务重组主要依靠世茂的资源，结合项目的实际情况，福晟将通过后期经营逐渐具备清偿能力。

3.软银集团投资贝壳和长租公寓品牌自如

2020年3月，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从其创始人手中购买了5亿美元股票，公司估值为66亿美元。此外，软银还领投了贝壳找房的15亿美元融资，其中，软银领投10亿美元，另外5亿美元由高瓴资本、腾讯控股、红杉资本出资。

从软银豪掷20亿美元能够看出其对中国市场的期许。无论是贝壳找房还是自如，软银的这两笔巨额投资都可以称得上是恰逢其时，新一轮融资也减轻了两家企业的资金链压力。但融资并不是重点，通过融资度过当前的困难期，在资本市场输血后找到长期可持续的盈利模式是自如和贝壳最为重要的任务。软银押注的贝壳、自如通过多年拓展建立了较为强大的用户基础。就商业模式而言，两家房企的服务都是将传统业务从线下迁移至线上，并没有实现对传统商业模式、供需关系的彻底重构。整体上，两大平台并不属于自身的“杀手级”的应用和服务，其能提供的服务，竞争对手也能做到，无法形成真正的竞争壁垒。

4.中信信托战略投资广州万溪

2020年6月29日，万科发布公告，为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者，拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司(以下简称广州万溪)50%的股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”(以下简称信托计划)，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。根据公告披露的信息，此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元，其中390.4亿元为股东借款、80亿元为股权投入。

2017年拿下的551亿元的广信资产包的核心资产是广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积近211万平方米，其中约98%位于荔湾区、越秀区。这些分布在广州中心城区未开发的地块，在如今地价高企的广州可谓“寸土寸金”。但广信资产包背后错综复杂的债权关系及当年土地融资合同的隐患，让万科很难独自吞下这单巨无霸土地。三年时间转瞬即逝，551亿广信资产包隐存的疑难杂症仍未完全解决，引入战投只是一个开始。本次万科引入战略投资者采用的是“股权债权”的交易方式，而非单纯的股权转让。分三个步骤:第一，万科将广州万溪50%股权以70.4亿元的价格转让，收回前期股权投入的40亿元，获得预付款溢价30.4亿元;第二，根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款;第三，引入并购贷249.6亿元，归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

5.南国置业吸收合并电建地产

南国置业2020年6月21日披露，公司计划以支付现金和发行股份的方式，对电建地产实施吸收合并，而电建地产系南国置业的控股股东，手握南国置业40.49%的股权。公告显示，南国置业拟向电建地产的股东中国电建、中电建建筑公司发行股份及支付现金作为对价，对电建地产实施吸收合并;电建地产为被吸收合并方，南国置业为吸收合并方。合并完成后，南国置业为存续方，将承继及承接电建地产的全部负债、人员、资产、业务、合同及其他一切权利与义务，电建地产将注销法人资格，电建地产及武汉新天地持有的上市公司股份将被注销，中国电建将成为上市公司的控股股东。其中，股份发行价格为2.07元/股，现金支付对价为12亿元，股份方式支付对价约97.82亿元，发行股份数约47.26亿股，两项合计约110亿元。

本次交易完成后，国务院国资委仍为南国置业最终实际控制人，电建集团仍为南国置业实际控制人，上市公司将成为电建集团下属涵盖住宅地产与商业地产的专业化房地产业务平台。

本篇作者：

张博，博士，安徽财经大学讲师，主要研究方向为公司金融、金融机构和金融市场、融资租赁等。

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